THỊ TRƯỜNG BĐS NHÀ Ở TRONG MÔ HÌNH TĂNG TRƯỞNG MỚI

Mô hình tăng trưởng mới - Động lực cho thay đổi

Bước vào chu kỳ phát triển mới sau Đại hội XIV của Đảng, Việt Nam đang đứng trước một khúc quanh lịch sử mang tính vĩ đại: Khởi động hành trình bứt phá tiến vào "Kỷ nguyên vươn mình của dân tộc" với mục tiêu tăng trưởng kinh tế đầy khát vọng đạt mức hai con số mỗi năm. Để hiện thực hóa mục tiêu tăng trưởng tối thiểu 10% một năm, đưa quy mô toàn bộ nền kinh tế quốc gia bứt tốc và vượt qua các bẫy thu nhập trung bình một cách ngoạn mục vào các mốc chiến lược, phương trình kinh tế vĩ mô đòi hỏi một cuộc đại phân bổ, tái định vị lại toàn bộ các nguồn lực cơ bản.

Trong bối cảnh đó, tư duy về bất động sản (BĐS) nhà ở bắt buộc phải trải qua một cuộc cách mạng tư tưởng triệt để và sâu sắc nhất từ trước đến nay: Đoạn tuyệt hoàn toàn với trạng thái là nơi trú ẩn của dòng tiền nóng đầu cơ để quay trở lại bản chất nguyên bản, đóng vai trò là tư liệu sản xuất thiết yếu, hạ tầng an sinh, nền tảng phục vụ trực tiếp cho lực lượng lao động tạo ra giá trị thặng dư thực chất cho xã hội.

Nhìn lại hành trình hơn hai thập kỷ qua, thị trường BĐS nhà ở tại các đô thị lớn đã vận hành như một "miếng bọt biển" khổng lồ, hút đi quá mức cho phép nguồn vốn xã hội lẽ ra phải chảy vào sản xuất kinh doanh.

Sự chuyển mình vĩ mô này còn được thúc đẩy mạnh mẽ bởi cuộc cách mạng hạ tầng giao thông kết nối đang diễn ra với quy mô chưa từng có trong lịch sử. Với việc triển khai thần tốc và đồng bộ các tuyến vành đai chiến lược như Vành đai 4 tại vùng Thủ đô Hà Nội, Vành đai 3 tại vùng TP.HCM, hệ thống đường cao tốc trục dọc Bắc - Nam và đặc biệt là định hướng phát triển đô thị theo mô hình gắn kết với giao thông công cộng (TOD), không gian kinh tế đã được mở rộng triệt để, xóa nhòa các ranh giới địa lý hành chính cũ. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đang tăng tốc mạnh mẽ, sắp vượt qua mốc 45%, hướng thẳng đến mục tiêu 50% rồi nhanh chóng đạt quy mô lớn hơn trong tầm nhìn chiến lược dài hạn.

Dưới áp lực của mục tiêu tăng trưởng hai chữ số, một thị trường nhà ở lệch pha cung - cầu nghiêm trọng, nơi giá nhà trung bình tại vùng lõi đô thị đã vượt quá 20 đến 25 lần thu nhập bình quân năm của một hộ gia đình trung lưu, không còn là vấn đề thanh khoản đơn thuần của một ngành hàng thương mại, mà đã trở thành một điểm nghẽn vĩ mô nguy hiểm. Nó làm gia tăng chi phí sống cơ bản của người lao động, đẩy chi phí mặt bằng sản xuất lên cao và gián tiếp bào mòn sức cạnh tranh toàn cầu của nền kinh tế thực. Do đó, việc định vị lại tư duy bất động sản là một mệnh lệnh kinh tế mang tính sống còn, một điều kiện tiên quyết để khơi thông dòng vốn quốc gia.

Những bất cập, lệch lạc của thị trường BĐS nhà ở đã được chính các nhà lãnh đạo Đảng và Nhà nước chỉ ra. Thông điệp chiến lược của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã chỉ rõ bản chất cốt lõi của vấn đề: Nguồn lực đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, phát triển thị trường bất động sản phải đặt lợi ích của nhân dân lên trên hết, phục vụ cho mục tiêu an sinh xã hội và sự hưng thịnh bền vững của nền kinh tế thực, kiên quyết loại bỏ tư duy thao túng, lợi ích nhóm hay các biểu hiện của tư bản thân hữu độc quyền. Chỉ đạo từ Thượng tầng đã phê phán trực diện vào tư duy ăn xổi, phá vỡ các "liên minh lợi ích" vốn làm méo mó các cân đối vĩ mô trong nhiều năm qua.

Để cụ thể hóa ý chí chiến lược đó, hành lang lập pháp đã và đang được kích hoạt đồng bộ thông qua các luật xương sống như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã nhanh chóng chuyển trạng thái điều hành từ tháo gỡ khó khăn tình thế, thụ động sang kiến tạo nền tảng vững chắc dài hạn. Việc đẩy mạnh thực hiện xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở cho thuê… không đơn thuần là giải pháp cứu vãn an sinh xã hội tạm thời, mà là một đòn bẩy điều tiết nguồn cung mạnh mẽ bằng bàn tay kiến tạo chủ động của Nhà nước nhằm cân bằng lại thị trường.

Ngân hàng Nhà nước duy trì chính sách quản lý tín dụng nghiêm ngặt nhưng công bằng, kiên quyết chặt đứt các dòng vốn ảo qua hệ thống trái phiếu sai phạm, chỉ khơi thông dòng vốn cho các dự án có pháp lý sạch, có tiến độ triển khai thực tế và hướng thẳng vào nhu cầu lưu trú thực sự của xã hội. Tất cả các quyết sách tổng lực này đã tạo ra một bộ lọc thể chế chưa từng có, đặt nền móng kỷ cương vững chắc cho một chu kỳ phát triển mới.

Thực trạng "hình tháp ngược" và cuộc đại sàng lọc

Để nhìn nhận một cách trực quan, khoa học và sâu sắc về bản chất của những lệch lạc trên thị trường hiện nay, chúng ta cần mổ xẻ sơ đồ hình tháp của cấu trúc bất động sản nhà ở.

Trong một hệ sinh thái bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, sơ đồ này bắt buộc phải là một hình tháp xuôi vững chãi. Phần đáy rộng lớn nhất, chiếm từ 60% đến 70% quy mô thị trường, phải đại diện cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở bình dân giá thấp và nhà ở cho thuê giá phù hợp - nơi đáp ứng nhu cầu lưu trú thực tế của đại bộ phận cư dân, công nhân và người lao động đô thị. Tầng giữa nhỏ hơn là phân khúc nhà ở trung cấp hạng B dành cho tầng lớp trung lưu mới nổi. Và phần đỉnh tháp nhọn, nhỏ bé nhất ở trên cùng mới là nơi dành cho bất động sản cao cấp, biệt thự xa xỉ hay các sản phẩm nghỉ dưỡng hạng sang.

Thế nhưng, thực tế thị trường Việt Nam giai đoạn vừa qua đã vận hành theo một sơ đồ hình tháp đảo ngược đầy bất cập và bất ổn. Phần đỉnh tháp cao cấp và sản phẩm đầu cơ lại phình to một cách bất thường, chiếm đến gần 80% nguồn cung toàn thị trường, biến thành một cái túi chứa đựng các dòng vốn đầu cơ lướt sóng. Trong khi đó, phần đáy tháp an sinh - nơi nắm giữ huyết mạch nhu cầu thực của xã hội - lại bị bóp nghẹt, teo tóp đến mức cực đoan. Sự lệch pha nghiêm trọng và cấu trúc lỏng lẻo này tạo nên một cái bẫy tài sản khổng lồ, rất dễ sụp đổ trước bất kỳ biến động hay các cơn gió ngược nào của nền kinh tế.

Giai đoạn hiện nay (2026 - 2030) chính là thời điểm, là cơ hội lịch sử, một khúc quanh bắt buộc để ép sơ đồ đảo ngược dị hình này quay trở lại quỹ đạo hình tháp xuôi tự nhiên thông qua một cuộc đại phân hóa khốc liệt dựa trên giá trị sử dụng thực tế của tài sản.

Chu kỳ mới khép lại hoàn toàn cánh cửa của những doanh nghiệp "tay không bắt giặc", phát triển dự án dựa trên các đòn bẩy tài chính hủy diệt và thói quen huy động vốn ứng trước của khách hàng khi dự án còn chưa sạch về pháp lý. Cuộc đại sàng lọc giai đoạn này đang diễn ra trên hai tiêu chí khắt khe và tàn nhẫn: Năng lực tài chính lành mạnh nội tại và khả năng kiến tạo giá trị thực cho người sử dụng. Những doanh nghiệp ký sinh trên dòng vốn ảo, quen tư duy ăn xổi sẽ nhanh chóng bị đào thải hoặc bị thâu tóm thông qua làn sóng mua bán và sáp nhập (M&A) cưỡng bức. Diễn biến thực tế và dự báo xu hướng trên từng phân khúc cốt lõi đang chứng minh cho cuộc đại phân hóa này:

Chung cư thương mại hạ nhiệt thứ cấp, bùng nổ sơ cấp vùng ven: Thực tế thị trường năm 2026 phản ánh mặt bằng giá căn hộ trung cao cấp tại lõi trung tâm các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã chạm trần chịu đựng của nền kinh tế. Điều này khiến lượng giao dịch thứ cấp sụt giảm sâu, thị trường chuyển nhượng rơi vào trạng thái giảm tốc rõ rệt khi người mua thực không thể chạm tới và nhà đầu tư không còn dư địa để đẩy giá ăn chênh lệch. Tuy nhiên, dự báo cho giai đoạn cuối 2026 và hướng đến năm 2027, thị trường sơ cấp (mở bán mới) sẽ chứng kiến một làn sóng bùng nổ nguồn cung lớn từ các đại đô thị vùng ven bám theo các trục hạ tầng giao thông kết nối lớn và dự án TOD. Khi các vùng xám pháp lý được tháo gỡ hoàn toàn từ các nghị định mới, hàng chục ngàn căn hộ phân khúc trung cấp hạng B sẽ tràn ra thị trường. Chính nguồn cung dồi dào, thực chất này sẽ làm dịu đà tăng giá, dự kiến ghi nhận mức điều chỉnh hạ nhiệt ở một số khu vực cũ, qua đó đánh tan hoàn toàn tâm lý sốt ảo và đưa giá trị căn hộ về gần hơn với thu nhập thực tế của người dân.

Nhà ở xã hội, nhà ở giá trung bình là tiêu điểm hút dòng tiền, sửa lại phần đáy tháp: Đây đang là phân khúc có sức cầu lớn nhất xã hội, được bảo chứng bởi các cam kết chính trị của Nhà nước. Khách hàng sẵn sàng xếp hàng dài để tiếp cận, dòng tiền thông minh của các nhà phát triển làm ăn chân chính cũng đang có xu hướng đổ dồn về đây. Mặc dù nguồn cung hiện tại vẫn có độ trễ nhất định do quy trình thực thi tại một số địa phương cần thời gian thẩm định để thích ứng với các quy định mới pháp luật, nhưng dự báo trong giai đoạn 2027 - 2028, khi các cơ chế ưu đãi mới đi vào thực tế và các gói tín dụng ưu đãi được thiết kế thực chất hơn với lãi suất thấp bền vũg, những phân khúc này sẽ bứt phá mạnh mẽ và đóng vai trò là lõi điều tiết, thu hút dòng tiền chủ lưu và nhanh chóng tái cấu trúc, làm rộng phần đáy của sơ đồ hình tháp thị trường.

Nhà ở cho thuê chuyển mình bứt phá thành trụ cột chiến lược mới: Khi giá sở hữu nhà ở tại vùng lõi đô thị đã neo ở mức quá cao, một xu hướng tiêu dùng mang tính thời đại đang hình thành: Tư duy của lực lượng lao động trẻ, các chuyên gia và giới tri thức đô thị đang dịch chuyển mạnh mẽ từ nhu cầu "sở hữu" sang tư duy "sử dụng". Nhà ở cho thuê không còn là giải pháp tình thế, tạm thời của các dãy phòng trọ tự phát, nhếch nhác và mất an toàn, mà đang chuyển mình thành một ngành công nghiệp lưu trú chuyên nghiệp. Sự xuất hiện của các tòa tháp chung cư, căn hộ cho thuê được thiết kế chuyên biệt, vận hành bài bản về tiện ích, an ninh và bám sát các đầu mối giao thông công cộng công suất lớn (TOD) đang mở ra một hướng đi hoàn toàn mới. Phân khúc này dự báo sẽ tăng trưởng vượt bậc, trở thành một trụ cột an sinh đô thị cốt lõi, mang lại nguồn tiền mặt đều đặn, lành mạnh dài hạn cho các nhà phát triển có tầm nhìn, thay vì phụ thuộc vào việc bán đứt tài sản ngắn hạn đầy rủi ro.

Kết quả của cuộc sàng lọc khốc liệt này sẽ dọn sạch những thực thể yếu kém, đưa cán cân cung - cầu tổng thể dịch chuyển về trạng thái cân bằng động. Thị trường chu kỳ mới chỉ chấp nhận và tôn vinh những sản phẩm bất động sản mang lại giá trị sử dụng thực, nơi giá cả được định vị bằng công cụ "hiệu suất khai thác dòng tiền" chứ không phải bằng những bánh vẽ kỳ vọng tăng giá vô căn cứ.

Nhà nước đột phá thể chế - Doanh nghiệp tái cấu trúc để sinh tồn

Để đưa thị trường bất động sản nhà ở bứt phá đồng bộ, loại bỏ hoàn toàn cấu trúc hình tháp đảo ngược dị hình và tương thích hoàn toàn với mô hình tăng trưởng kinh tế hai chữ số của quốc gia, công tác kiến tạo thể chế vĩ mô của Nhà nước và tư duy phát triển của các doanh nghiệp cần phải có những hành động quyết liệt, đột phá mang tính cách mạng.

Trên tinh thần đó, Đảng và Nhà nước cần đẩy mạnh cải cách thể chế kiến tạo và tháo gỡ điểm nghẽn thực thi, tập trung vào những vấn đề sau:

Đột phá thể chế thực thi nhà ở xã hội: Có cơ chế bắt buộc các tỉnh thành trọng điểm phải dành tối thiểu 30% quỹ đất ở phê duyệt hàng năm cho NƠXH. Chuyển trọng tâm từ NƠXH để bán sang NƠXH cho thuê. Ban hành quy trình phê duyệt rút gọn đặc thù, tích hợp đồng bộ thủ tục từ chấp thuận chủ trương, quy hoạch 1/500 đến thẩm định giá bán về một đầu mối tại UBND cấp tỉnh, rút ngắn 50% thời gian xử lý. Quy rõ trách nhiệm cá nhân người đứng đầu nếu để tồn đọng hồ sơ sạch.

Xây dựng chiến lược về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp: Tạo hành lang pháp lý thông thoáng, bắt buộc địa phương dành ít nhất 30% quỹ đất ở hàng năm cho loại hình này. Áp dụng các chính sách ưu đãi hợp lý về thuế, tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng, tín dụng và thủ tục để thu hút doanh nghiệp tham gia.

Ban hành hành lang pháp lý độc lập và ưu đãi phân khúc nhà ở cho thuê chuyên nghiệp: Định danh rõ ràng loại hình nhà ở thương mại chuyên để cho thuê dài hạn (15 - 20 năm). Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong 15 - 20 năm; áp thuế thu nhập doanh nghiệp ở mức thấp nhất. Ứng dụng dữ liệu dân cư để đơn giản hóa thủ tục tạm trú, bảo đảm người thuê được hưởng đầy đủ quyền an sinh y tế, giáo dục công lập như người sở hữu nhà.

Một thị trường nhà ở lành mạnh, hướng về giá trị sử dụng thực, tái cấu trúc vững chãi theo sơ đồ hình tháp xuôi và vận động đồng điệu cùng hạ tầng chiến lược chính là bệ đỡ an sinh vững chắc nhất. (Ảnh minh hoạ, nguồn: Trọng Hiếu)

Tối ưu hóa công cụ điều tiết dòng vốn vĩ mô bằng bộ chỉ số rủi ro phân khúc: Ngân hàng Nhà nước cần áp dụng hệ số rủi ro linh hoạt thay vì siết - thả cơ học. Hạ hệ số rủi ro, ưu tiên hạn mức và giảm lãi suất cho NƠXH, nhà ở giá bình dân, nhà ở cho thuê và dự án TOD. Ngược lại, tăng mạnh hệ số rủi ro, siết điều kiện phân khúc cao cấp hoặc có dấu hiệu đầu cơ. Hoàn thiện khung pháp lý phát triển trái phiếu và quỹ REITs để khơi thông nguồn vốn xã hội.

Áp dụng sắc thuế bất động sản đối với người sở hữu nhiều tài sản: Sử dụng thuế suất lũy tiến cho BĐS thứ hai trở đi, đánh thuế rất cao vào tài sản không sử dụng hoặc dự án găm giữ đất nhằm ép dòng vốn đầu cơ rút lui. Giải pháp này giúp hạ nhiệt giá nhà về giá trị thực, tạo cơ hội tiếp cận công bằng cho người có nhu cầu thực và bảo đảm ổn định vĩ mô.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động thực hiện cuộc cách mạng tái cấu trúc sinh tồn, tập trung vào các giải pháp:

Tái cấu trúc triệt để danh mục sản phẩm: Dũng cảm hạ "cái tôi" quyền lực, cắt bỏ hoặc bán rẻ dự án cao cấp để cắt lỗ, thu hồi tiền mặt. Tập trung toàn lực vào nhà ở tầm trung, NƠXH và căn hộ cho thuê chuyên nghiệp. Chấp nhận biên lợi nhuận mỏng nhưng có thanh khoản cao và quay vòng vốn nhanh thay vì ôm tài sản đóng băng trên giấy.

Tái cấu trúc tài chính, đoạn tuyệt với "đòn bẩy hủy diệt": Đưa tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu về mức an toàn dưới 1:1. Giảm lệ thuộc vào tín dụng ngắn hạn ngân hàng hay dòng tiền ứng trước từ khách hàng. Chủ động thiết lập liên minh chiến lược, hợp tác với quỹ đầu tư quốc tế dài hạn để chia sẻ rủi ro theo vòng đời dự án với tôn chỉ: "Tiền mặt là vua, thanh khoản là thượng đế".

Cách mạng xanh hóa và số hóa năng lực triển khai: Ứng dụng công nghệ quản trị hiện đại, số hóa quy trình và tối ưu chuỗi cung ứng vật liệu để tiết giảm 10 - 15% chi phí ẩn. Thiết kế, thi công theo tiêu chuẩn xanh quốc tế (EDGE, LEED) như một tấm hộ chiếu bắt buộc để mở khóa dòng tín dụng xanh lãi suất ưu đãi từ các định chế tài chính.

Khúc quanh lịch sử của thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đã mở ra. Cuộc sàng lọc khắc nghiệt này, dù gây ra những tổn thương ngắn hạn cho các thực thể thiếu năng lực thích ứng, nhưng là một cuộc thanh lọc tất yếu và cần thiết để bảo vệ sức khỏe lâu dài của nền kinh tế quốc gia, phá vỡ "miếng bọt biển" đầu cơ nguy hại. Một thị trường nhà ở lành mạnh, hướng về giá trị sử dụng thực, tái cấu trúc vững chãi theo sơ đồ hình tháp xuôi và vận động đồng điệu cùng hạ tầng chiến lược chính là bệ đỡ an sinh vững chắc nhất, tiếp thêm nguồn năng lượng mạnh mẽ cho sự bứt phá phát triển của đất nước. Do doanh nghiệp nào sở hữu dũng khí và bản lĩnh để tự thực hiện cuộc cách mạng tái cấu trúc trước, doanh nghiệp đó sẽ giành lấy quyền làm chủ và kiến tạo tương lai phát triển bền vững./.

Nguồn: https://reatimes.vn/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-trong-mo-hinh-tang-truong-moi-va-suc-ep-tai-cau-truc-202260526221905393.htm